A finales de 2010, después de algo más de 2 años trabajando en Microsoft y viviendo de alquiler, decidí que había llegado el momento de comprarme una casa.
En aquel momento estaba totalmente asentado en Seattle. Tenía una novia, buenos amigos y un empleo estable. Lo único que me faltaba para ser un Hombre de Éxito™ eran la familia y el apartamento propio, y como el tema de los hijos todavía lo veía un poco lejano empecé por la vivienda.
La verdad es que tomé muy en serio lo de convertirme en propietario.
Durante varios meses leí todo lo que cayó en mis manos sobre real estate. Me apunté a un curso llamado «Stop Renting: Smart Home Buying». Invité a comer a varios compañeros de trabajo para me contasen su experiencia como compradores, y todas las tardes cuando volvía de la oficina me ponía a mirar precios en Redin, un portal inmobiliario.
Y sin embargo, a pesar de tanto esfuerzo, nunca llegué a visitar ningún piso ni a hacer ninguna oferta en firme porque no estaba convencido.
Aunque toda mi vida había escuchado a mis padres decir que no existe mejor inversión que una casa, y que su primer apartamento ahora valía no sé cuántas veces más que cuando lo compraron, mi intuición me decía que meterme en una hipoteca era un error.
Si no sabía lo que sería de mi vida 2 años más tarde, ¿cómo iba a pedir un préstamo de cientos de miles de dólares para comprarme un apartamento en Seattle?
Por suerte, descubrí La semana laboral de 4 horas antes de que fuese demasiado tarde y de que hiciese alguna tontería.
Ahora, 5 años después, me alegro de que los cosas sucediesen como sucedieron. Una vivienda y una hipoteca hubiesen sido una carga demasiado pesada como para dejar Microsoft, y de haber seguido ese camino posiblemente ahora mismo seguiría en mi oficina de Seattle en vez de en Barcelona escribiendo estas palabras.
¿Comprar o alquilar vivienda? Esa es la cuestión
Al igual que yo en su momento, miles de jóvenes –y no tan jóvenes– se plantean cada día el comprar una vivienda. Algunos incluso sueñan con ello.
Comprar una casa, como casarse o elegir una carrera, es una decisión clave que va a marcar tu futuro. Debes entender bien en que te estás metiendo y estudiar los pros y los contras antes de lanzarte a la piscina, porque si te equivocas las consecuencias pueden ser fatales.
Lamentablemente, muy poca gente hace los deberes. La mayoría se deja llevar por mantras como que «alquilar es tirar el dinero» o que «el ladrillo siempre sube», piden una hipoteca a lo loco y luego vienen las lágrimas.
Mi opinión es que, aunque no tiene sentido afirmar rotundamente que alquilar es siempre mejor que comprar (cada caso es un mundo y hay cientos de variables a considerar), a día de hoy a casi todo el mundo le conviene más alquilar.
Creo que la opción de tener un piso en propiedad resulta tan atractiva, en parte, por una cuestión cultural, pero sobre todo por puro desconocimiento y por una serie de creencias erróneas muy extendidas en nuestra sociedad.
Por eso, en este post quiero compartir contigo 7 razones de peso por las que no deberías comprarte una casa.
Espero que te hagan reflexionar y que te ayuden a tomar la decisión que más te convenga.
1. Es más caro de lo que parece
Todavía hay mucha gente que cuando se pone a hacer números para ver si les conviene comprar una vivienda se piensan que lo que van a pagar es la cifra que aparece en el escaparate de la inmobiliaria o en el escaparate de la constructora.
Nada más lejos de la realidad.
Al igual que un coche, una casa tiene muchísimos gastos ocultos, y lo que a primera vista parece una inocente inversión de 100.000€ suele acabar siendo considerablemente más.
Para que te hagas una idea, al precio de una casa tienes que sumarle lo siguiente:
- Impuesto sobre la compra: IVA (10%) si es una vivienda nueva o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (7-10%) si se trata de una vivienda de segunda mano.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: un impuesto del 0,5-1,5% sobre el valor declarado de la vivienda que graba la escritura de compra-venta.
- Notaría: los honorarios del notario que otorga la escritura pública de compra-venta. El importe está fijado por ley y depende del precio del inmueble. Suele ser de unos 700-800 euros.
- Inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad: sí, también toca aflojarse el bolsillo por esta gestión. Al igual que en el caso del notario, el importe a pagar está fijado de antemano y depende del precio del inmueble. Ponle otros 500-600€.
- Hipoteca: en caso de que no tengas suficiente dinero para pagar tu vivienda a tocateja, te tocará pedir una hipoteca al banco. Esto añadirá los siguientes gastos al total:
- Gestoría: la entidad bancaria con la que trabajes te obligará a contratar a un gestor administrativo que se encargue de todos los trámites necesarios hasta que la escritura de compra-venta de tu vivienda esté felizmente inscrita en el Registro de la Propiedad. Obviamente, esto no es gratis.
- Establecimiento de la hipoteca: una serie de gastos fijos (tasación, notario, impuestos, comisiones, etc.) para poder constituir la hipoteca. La cantidad total dependerá de las condiciones que hayas negociado con tu banco y del valor del préstamo, pero suele suponer alrededor del 2% del préstamo.
- Intereses: lo que se lleva el banco a cambio de prestarte el dinero. Esta cifra también depende de las condiciones que hayas negociado, pero en el caso de una hipoteca media en España en Septiembre de 2015 (109.926€ en 21 años al 3,26%) asciende a 41.677,23€. Es decir, que tendrías que pagar un 38% de la cantidad recibida en concepto de intereses.
Pero ahí no queda todo.
Una vez que tienes tu propia vivienda necesitas amueblarla, y como ya te has gastado un pastizal querrás que quede bien bonita. Eso significa que nada de IKEA—mejor muebles de calidad. O lo que es lo mismo, varios miles de euros más.
Además, seguramente haya algún aspecto del inmueble que no te convenza. El suelo de la cocina es muy feo, las puertas necesitan un cambio… Como es tu casa y quieres estar cómodo, es muy posible que también inviertas otros miles de euros en una reforma.
Luego están los gastos regulares. Como propietario, también te tocará pagar los siguientes servicios e impuestos todos los años:
- Comunidad: una mensualidad en función de los servicios adicionales (portero, gimnasio, piscina…) que sean comunes a todos los vecinos del edificio/urbanización.
- Luz: una mensualidad de unos 40€ sólo por estar dado de alta en la red, además de lo que hayas consumido.
- Agua y Basuras: un recibo trimestral fijo de 50-60€, además de los litros que consumas.
- IBI: el Impuesto de Bienes Inmuebles. Un pago anual que depende del tamaño de la vivienda y de la comunidad autónoma. Para un piso normal de unos 80m puede rondar los 700€.
- Seguro de hogar: estás obligado a tenerlo por ley. Unos 250€ al año.
Y por último, tendrás que ocuparte de mantener la vivienda. Las cosas no duran para siempre, y cuando algo se rompa tendrás que arreglarlo con tu dinero. Normalmente serán electrodomésticos, pintura y otras cosas pequeñas, pero si tienes mala suerte y hay algún problema serio en la estructura del edificio (tuberías, humedades, ruidos) tendrás que aflojar unos cuantos miles de euros.
En definitiva, que de los 100.000€ que viste en la inmobiliaria nada de nada.
Normalmente acabarás pagando dos o incluso tres veces más por tu piso, así que estate preparado para ello.
2. Es un pésimo negocio
A pesar de la reciente burbuja inmobiliaria y de las terribles consecuencias que ha tenido para muchos ciudadanos, en España sigue existiendo la creencia de que el precio de la vivienda siempre sube y que el ladrillo es un buen negocio.
Esta idea surge, en parte, porque nuestros padres compraron hace 10, 20 o 30 años y ahora su casa cuesta bastante más de lo que pagaron por ella.
Pero, ¿es realmente así?
Veamos un gráfico para descubrirlo:
Fuente: tambolsa.es
Como puedes ver, parece que los precios de los inmuebles han crecido sin parar desde 1975 hasta 2007 que estalló la burbuja… pero sólo lo parece, porque el gráfico anterior no tiene en cuenta la inflación.
El coste de la vida sube con el paso del tiempo, y un piso que costó 100.000€ hace 20 años y que ahora cuesta 200.000€ no ha duplicado su valor real, ya que 1€ en estos momentos no rinde igual que 166 pesetas de entonces.
Si calculamos la evolución del precio de la vivienda ajustado al IPC (Índice de Precios al Consumo, el valor numérico que refleja las variaciones que experimentan los precios a lo largo del tiempo) nos quedaría algo así:
Fuente: tambolsa.es
Ahora vemos que el precio de la vivienda no sólo no ha subido tanto como mucha gente creé, sino que en la mayoría de los casos ha bajado.
Por ejemplo, un piso que en el 1997 costase 100.000€ ahora costaría unos 120.000€ después de inflación, apenas un 20% más. Si a esos 20.000€ de diferencia le restas los gatos en hipoteca, impuestos, tasas, reformas y mantenimiento, lo más probable es que le hayas perdido dinero.
¡Y eso porque he elegido un caso favorable! Un inmueble adquirido en 2007 habría perdido un 40% de su valor en 2015… sin tener en cuenta el resto de gastos no recuperables. Una ruina.
Obviamente estamos hablando de la media. Siempre hay casos especiales y chollos en el mercado. Pero en general, es falso afirmar que comprar es un buen negocio o que la vivienda siempre sube de precio.
Podrás querer ser propietario por otros motivos, pero desde luego no por el económico.
Ah, ¡y mucho cuidado con intentar predecir el futuro! El precio de las casas es un indicador muy complejo y que depende de multitud de factores. No te pases de listo y compres «porque está claro que los precios van a subir». A tiempo pasado todo parece obvio, pero recuerda que cuando la burbuja estaba a punto de explotar todo el mundo seguía comprando.
3. Tiene un coste de oportunidad brutal
Si decides comprarte una casa, primero necesitas ahorrar una buena cantidad de dinero para poder cubrir todos los costes iniciales.
Los bancos ya no prestan un 120% del valor del inmueble como antaño, sino que te obligan a que pongas de tu bolsillo al menos un 20% del precio total. Además, todos los gastos de escrituración, registro y establecimiento de hipoteca de los que hablamos en el punto #1 también corren de tu cuenta.
Eso quiere decir que no sólo vas a tener que endeudarte prácticamente de por vida, sino que también vas a palmar varias decenas de miles de euros de un día para otro (como mínimo unos 35.000 para un pisito de 120.000€).
Un desembolso tan importante siempre tiene un gran coste de oportunidad, que son todas las cosas a las que tienes que renunciar por haberte gastado ese dinero en lo que te lo has gastado.
Por ejemplo, con 35.000€ puedes:
- Viajar por el mundo y vivir experiencias inolvidables
- Formarte con los mejores expertos en tu campo
- Montar tu propio negocio
- Invertir en un fondo índice
- Tener un colchón económico que te dé tranquilidad
- Permitirte pequeños placeres en tu día a día
…y un largo etcétera.
¿Qué merece más la pena? ¿Gastarse todo ese dinero en la entrada de un apartamento o se le puede sacar más partido de otra forma?
Yo, sinceramente, pienso que lo segundo.
Últimamente me encuentro a mucha gente joven que no puede permitirse viajar con su pareja o incluso salir a cenar con los amigos porque han tenido que hacer un esfuerzo económico muy grande para poder comprar su propia vivienda.
Cuando escucho estas historias me echo las manos a la cabeza y pienso en que quizá, cuando estas personas cumplan 50 años y por fin hayan terminado de pagar el piso, se darán cuenta de todo lo que han sacrificado sólo para poder tener una casa en la que puedan pintar las paredes del color que quieran.
4. Te ata física y psicológicamente a un lugar
La mayor diferencia entre vivir de alquiler o comprar una casa es que tienes que, si compras, vivir en ella durante una buena temporada.
Quizá hace unos años, cuando lo normal era trabajar en la misma empresa toda la vida, eso tenía sentido, pero en un mundo global e incierto como en el que vivimos hoy en día es más una carga que otra cosa.
Ser capaz de adaptarse y hacerlo rápidamente es más importante que nunca, y una vivienda en propiedad te resta flexibilidad y te ata a un único lugar.
Imagínate que decides comprar un apartamento en Madrid cerca de tu oficina. ¿Qué pasa si te trasladan a la otra punta de la ciudad? ¿O si te echan y encuentras una oferta buenísima en Barcelona? ¿Y si te enamoras de una chica de Sevilla y te apetece irte a vivir con ella?
Por supuesto, siempre puedes vender o alquilar, pero lleva tiempo, no siempre es fácil encontrar compradores o inquilinos, y psicológicamente cuesta muchísimo deshacerte de tu hogar o dejar que unos extraños vivan en él.
Ya de entrada estás limitado. Todo es más difícil, y te encuentras en clara desventaja con otros candidatos que sí que tengan libertad de movimientos.
Además de la limitación geográfica, cuando compras también estás limitado por las características de la vivienda que has elegido.
Aunque tu situación personal vaya evolucionando a lo largo de los años, tu casa siempre seguirá siendo la misma, y no te quedará más remedio que adaptarte a ella en vez de ser la vivienda la que se adapte a ti.
Por ejemplo, puedes decidir comprarte un estudio céntrico en Madrid porque estás soltero y es lo más cómodo y económico. ¿Pero qué pasa si encuentras una pareja? ¿Y si tenéis mellizos?
Ya estás obligado a vender o alquilar, y a comprar/alquilar un nuevo piso con lo que todo ello conlleva.
Cuando vives de alquiler no tienes ninguno de estos problemas. Siempre puedes encontrar una casa en el lugar que te interesa y con las características que te convienen, y eres libre de marcharte en cualquier momento.
5. No es una inversión
Todavía hay mucha gente que ve el comprar una vivienda para vivir en ella como una inversión.
Desafortunadamente, esto no es así.
Una inversión es algo que produce un beneficio económico a lo largo del tiempo, y comprarse una casa no genera ingresos sino todo lo contrario: conlleva unos gastos fijos todos los meses.
Sí, es cierto que el precio puede subir, pero incluso en ese caso ya hemos visto que si tenemos en cuenta la inflación y todos los otros gastos asociados a comprar una vivienda rara vez vas a ganar dinero.
Además, para que el beneficio se hiciese efectivo primero tendrías que vender (si no da igual cuál sea el precio), y para poder vender antes necesitarías encontrar un nuevo hogar.
La realidad es que tu casa no es una inversión, sino un objeto de consumo. Algo que utilizas en tu día a día, como unos pantalones o un coche. Por eso, es mejor que lo veas como tal.
¡Ojo! No es lo mismo comprar una casa para uso propio que con la única intención de alquilarla o de reformarla para luego revenderla. En el segundo caso sí que se trata de una inversión, y si se hace con cabeza puede llegar a ser muy lucrativa.
6. Es un vehículo de ahorro muy ineficiente
Uno de los argumentos más comunes a favor de comprar una casa es que, tal y como está el tema de las pensiones, si llegas a viejo y no tienes tu propio apartamento no vas poder vivir dignamente.
Los que dicen esto tienen parte de razón. Cuando los de mi generación nos jubilemos dentro de 40 años, dudo mucho que lo que nos pague el gobierno sea suficiente para cubrir alquiler, comida y otros gastos varios. Por eso, es importante ir ahorrando.
Comprar una casa es una forma de ahorrar. Si a lo largo de tu vida laboral vas metiendo dinero en una vivienda, cuando te jubiles tendrás un activo valioso que te permitirá reducir tus gastos en materia de alojamiento y que también podrías vender en un momento dado. Sin embargo, no es la única manera, ni tampoco la mejor.
Para empezar, cuando compras un piso acabas pagando por él muchísimo más de lo que cuesta realmente. Si sumas intereses, impuestos, notarios, muebles, reformas y mantenimiento, puede que cuando te jubiles hayas gastado en tu vivienda 2, 3 o incluso 4 veces más de su valor.
Luego está el hecho de que, a diferencia de lo que ocurre cuando inviertes en bolsa, el dinero que gastas en una vivienda no aumenta. No puedes aprovecharte del poder del interés compuesto para hacer crecer tus ahorros, y aunque puede que el precio del ladrillo suba también puede que baje.
Por último, tener una vivienda no significa que puedas vivir gratis. Vas a tener que seguir pagando impuestos y servicios todos los meses, y si algo se rompe te toca pagarlo a ti. Puedes tener mala suerte y que sea algo caro, así que a pesar de ser propietario vas a necesitar tener un pequeño colchón por si las moscas.
Por todos estos motivos no creo que comprar un apartamento sea la forma más eficiente de ahorrar para la jubilación.
Una alternativa más inteligente sería vivir de alquiler, e ir invirtiendo todos los meses una pequeña cantidad en un fondo o en una cartera que vaya reduciendo el riesgo con el paso del tiempo. De esta manera, tu dinero irá creciendo cada año, tú podrás disfrutar de todas las ventajas de no ser propietario, y llegarás a los 70 con unos buenos ahorros para que no te falte de nada en el último periodo de tu vida.
7. Puede convertirse en una fuente de estrés y dolores de cabeza
Cuando compras una casa no sólo estás comprando un techo bajo el que vivir, sino también un paquete de responsabilidades.
Por un lado, como propietario estás obligado a pagar una serie de impuestos y a respetar todas las regulaciones que marca la ley. En caso de no cumplirlas te multarán o puede que incluso algo peor.
Por otro lado tienes la hipoteca. Debes pagarle al banco todos los meses religiosamente si no quieres perder tú casa, y si la has contratado con interés variable una subida del Euribor puede causarte serios problemas económicos.
Luego está la comunidad de vecinos, que es como formar parte de una pequeña sociedad. Tienes que ir a las reuniones y acatar las decisiones que se tomen en ellas. Si la mayoría de propietarios quieren que se cambie el ascensor y eso supone 500 euros adicionales por barba, no te queda más remedio que agachar la cabeza y pagar.
Y también tienes a los vecinos que viven a tu alrededor. Como te toque alguien ruidoso o problemático prepárate, porque son situaciones que no suelen ser sencillas de solucionar.
Pero quizá la responsabilidad más importante sea la vivienda en sí. Cuando te gastas tanto dinero en un activo que además utilizas a diario, vas a querer cuidarlo y asegurarte de que siempre está perfecto. Eso significa que si algo se estropea hay que arreglarlo cueste lo que cueste.
Todas estas cosas pueden parecer tonterías y pequeñeces, pero son nuevas tareas de las que tienes que preocuparte y que pueden convertirse en una gran fuente de estrés si en algún momento se tuercen.
Por supuesto, como inquilino no tienes que pensar en nada de esto porque es la responsabilidad del casero.
Conclusiones
A la hora de decidirse entre alquilar y comprar, la mayoría de la gente piensa de la siguiente manera:
«Si alquilo, pago toda mi vida y al final no tengo nada. Sin embargo, si compro, también pago todos los meses, pero al cabo de unos años tengo mi propia casa.»
Aunque planteado así pueda parecer obvio que lo mejor es hacerse propietario, ya hemos visto que adquirir un inmueble no es tan rentable como aparenta y que también tiene sus inconvenientes.
En realidad, alquiler y compra son dos opciones muy diferentes, cada una con sus pros y sus contras, y te convendrá más una u otra en función de distintos factores.
Mi opinión es que, en el 99% de los casos, si eres menor de 40 años no tiene sentido comprar. Va a limitar tus opciones y tu flexibilidad, y es un gasto demasiado grande que te va a exigir un fuerte esfuerzo económico. Simplemente no compensa.
Ten en cuenta que la primera mitad de tu vida es una época de cambios. Todavía no sabes cuál será tu futuro a largo plazo, y por eso es importante que no te cierres puertas y que mantengas tu capacidad de adaptación intacta. Además, a esa edad todavía eres joven, y le vas a sacar mucho más partido a tu dinero gastándotelo en formación y experiencias que en la entrada de una casa.
Los 20 y los 30 son el momento de viajar, de moverse, de hacer cosas. ¡No sacrifiques los mejores años de tu vida por tener tu propia vivienda!
Dicho esto, las cosas no son blancas o negras, y si se dan ciertas condiciones puede que sí te merezca la pena comprar:
- Has encontrado un inmueble con un precio muy por debajo de mercado
- Puedes pagar la casa en cash sin necesidad de hipoteca
- Tienes dinero de sobra y comprar una vivienda no te limitaría en absoluto
- Tú y tú pareja sois funcionarios, y tenéis claro que vais a vivir y a trabajar en el mismo lugar hasta que os jubiléis
- Quieres comprar como inversión, no para vivir en esa casa, y además sabes lo que estás haciendo
Aun así, conviene que te lo pienses muy bien.
Posiblemente sea el mayor gasto que tengas a lo largo de tu vida y debes tratarlo como tal. ¡No tengas prisa, que no estás comprando un kilo de plátanos! Tómate los meses que necesites para buscar, comparar y elegir, y en caso de duda ya sabes: alquila.
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Foto: Casa en venta
